住房租赁资产证券化再探索

2018年03月13日 16:52:17 来源:每日经济新闻

  处于风口的长租公寓市场正迎来金融机构跑步入场。

  从去年末开始,几大国有银行相继宣布与房企合作,为住房租赁业务提供资金支持。近日,银行在支持长租公寓的发展方面又有了新动作。

  记者获悉,建设银行与新派公寓共同发起了基于资产证券化的不动产并购基金,基金将用于收购一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业,资产统一由新派公寓进行产品设计和运营。目前,该基金正在中基协做注册备案的工作。

  信达证券房地产行业分析师崔娟在研报中指出,从当前我国长租公寓已有的模式看,已经出现银企、银政合作以及互联网公司与政府、房地产中介服务机构合作的实践。专业化运营机构是成功关键

  2017年底举行的中央经济工作会议提出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  这表明未来租赁市场上专业化运营机构的重要性,而建行此次和新派公寓合作也是培育专业化运营机构的一次积极尝试。

  记者注意到,上述并购基金初期规模为20亿元,后期将根据收购需要扩大规模。收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业,资产统一由新派公寓进行产品设计和运营,通过后期的资产证券化运作给基金投资人带来长期回报。建行作为基金发起人及50%优先资金的提供者,参与重大项目决策并提供全面的金融创新支持。

  据了解,新派公寓成立于2013年,是国内首家用私募基金方式收购资产并进行专业管理的长租公寓品牌。“过往发ABS或者是类REITs,银行都是介入最后一段,拿一个固定的回报率,追求安全的投资。而这次建行的资金前置,进入到了资产证券化最前端的支持,这是有示范意义的。”新派公寓CEO王戈宏说。

  “资金前置”也意味着银行风险把控思路的变化,“首先要重视机构的专业资质,其次是项目本身的风险。银行一定要看到商业模式,租赁市场不是谁都能来做,运营能力比市场风险更被看重。”建行深圳分行副行长李忠东表示。

  李忠东进一步表示,银行虽然有资金,但是也不能直接去市场上买楼委托给别人经营。一定要是有运营经验的专业化机构去市场上收购。以前这种机构很少,要么是开发商要么是二房东,这是重资产模式,通过后期的运作将重资产做成可以有长期回报的模式,需要专业能力。

  据悉,这支并购基金将由赛富投资基金、新派公寓以及权益投资人组成的专家团队管理。投资方还包括曾参与新派公寓类REITs劣后投资的凯银投资、渤海证券以及渤海汇金。王戈宏表示,借助此专项基金,未来会把REITs模式复 制到上海、杭州、武汉、重庆、厦门等10座城市。

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  银行持续加码住房租赁市场

  实际上,从去年11月开始,几大国有银行就密集进入住房租赁领域,多点布局,与房企合作,为住房租赁业务提供资金支持。

  例如,工商银行北京市分行与北京市保障性住房建设中心、北京城建(600266)集团等签署了住房租赁战略合作协议,未来5年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持,推动建立租购并举的住房制度。此外,工行已在北京、上海、广州、深圳、杭州5个城市开办了个人房屋租赁贷款业务。

  今年2月,中国银行与万科、中海地产、华润置地等8家房企签署战略合作协议,计划提供住房租赁领域的融资,规模超过2000亿元。此前,中国银行厦门市分行和厦门市国土资源与房产管理局签署协议,双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作,为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务。

  崔娟表示,从当前我国长租公寓已有的模式看,已经出现银企、银政合作以及互联网公司与政府、房地产中介服务机构合作的实践。未来,长租公寓的运营模式将逐步由C2C向B2C过渡,供应主体中规模化机构的占比将逐步提升,长租公寓市场多方合作或成常态。

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责任编辑:小淘
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